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圖文/鏡週刊

房市寒風吹向台北市信義計畫區,本刊調查,總推案量千億元的信義計畫區5大豪宅案,叫好不叫座,頭洗一半的建商只能以拖待變,雪上加霜的是,買氣停滯,已讓豪宅價格開始出現鬆動,從幾年前的「坐2望3」(每坪200萬元上看300萬元),變成現在「2不死」就偷笑的局面,究竟信義區5大豪宅今年能否守住每坪200萬元大關,備受市場考驗。

6月初暴雨襲台,幾乎全台都壟罩在大雨當中,被稱為台北市豪宅聚落的信義區,幾處建案工地只見工人們忙進忙出綁好防颱固定樁,做好防災準備,以免施工鷹架因風雨而倒塌。然而,這些細心保護的信義區豪宅遲遲未能完工,早讓建商們心裡淌血。

本刊調查,在信義計畫區內正在興建的5大豪宅建案,包括冠德「冠德信義」、富邦「D1」、中華工程「陶朱隱園」、大陸建設「琢白」、寶豐隆「信義首席公館」,都是全台豪宅的指標大案,但外界不知,總案量破千億元的5大建案完工日及銷售進度一延再延。

其實,陶朱隱園、冠德信義早在2013年就動工,琢白則晚了1年。1000多個日子過去,原先預計在2015年第2季完工的冠德信義,以及規劃今年底完工落成的陶朱隱園及琢白,施工進度似乎都無法如預期,大陸建設已宣告琢白完工日將延至明年中。

至於前國泰金副董事長蔡鎮宇的信義首席公館,歷經2次建照變更,直到去年才開始動工;更別提富邦建設旗下、台北101斜對面愛迪達籃球場D1土地,光是土地整合就長達8年,附近居民還曾在空地上種菜,而有「全台最貴菜園」之稱,現則為「全台最貴籃球場」,原本今年第2季要推出,現在也延後了。

房市成交疲軟,不少建商講求高周轉率,遠雄建設就喊出「短平快」口號,目標每案2年半完工,但這個策略卻不適用豪宅,眉角就在建案完工申請使用執照後,沒有賣出去的房子,建商得自繳房屋稅、囤房稅,利潤會被持有稅慢慢吞蝕掉。

但就算以拖字訣應變,業界仍不看好,大師房屋董事長陳建慶說:「現在時機不對,要建商便宜賣,不可能,但要消費者追價買,也沒機會,畢竟以這5大案來看,身價沒有幾十億的人,誰敢去看房子,客群相當有限。」

從事豪宅銷售10多年的屋比房屋比價平台創辦人葉國華認為,豪宅現今面臨最大問題,是主力客層不再買單。

2013年前後,兩岸關係融洽,許多台商都願意搬錢回台置產,炒熱豪宅交易,1名當時曾回台買下多戶信義區「寶徠花園廣場」的台商就說:「那時政府叫我們回台投資,我們馬上就回來了。」

但隨著房價飆天價,引發民怨,馬政府開始收緊房市交易,還祭出豪宅稅打壓房價,被視為房市領頭羊的豪宅首當其衝;蔡英文政府上台後,兩岸關係急凍,過去幾年滋養台灣房市的大戶,頭也不回地轉身離開,重挫豪宅買氣。

「當年就是太貪心,景氣大好,預售也捨不得賣,想等成屋後賣更貴,誰知道遇到這波房市反轉,現在是『頭都洗落,毋剃甘會塞』。」一名建商感嘆。

據了解,曾有客戶想以每坪300萬元高價購買其中一個建案,但建商卻惜售不肯賣,誰知道若干年後,信義區豪宅價格已從先前「坐2望3」(每坪200萬元上看300萬元),演變成「2不死」(不跌破200萬元)就偷笑的局面。

香港商匯泓不動產投資部經理胡振偉就透露,手上有客戶想購買其中一個豪宅案,但透過不同管道想跟建商詢價,得到都只有「尚未開賣」的回應。

高總價的豪宅難賣,建商只好改弦易轍,下修坪數降低總價門檻應變,像是富邦D1,就打算推出20坪起跳的1房精品宅,在101斜對面、全台最精華豪宅地段推案,如此規劃跌破市場眼鏡。至於信義首席公館,也從原先規劃的27戶、200坪產品,修正為43戶、116坪起跳設計。

對此,業界人士認為,更改產品大小確實有助銷售,「但別忘了,已經動工的根本沒機會改,有些建案又很尷尬,明明就座落在絕無僅有的豪宅地段,你叫他改,根本就委屈了。」房地產進入近10年來的冰河期,建商只能準備過寒冬。

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